2014年中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是繼續(xù)2013年的輝煌，而是突發(fā)轉(zhuǎn)向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產(chǎn)調(diào)控也不再針對(duì)于房?jī)r(jià)，而是轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)政府在增加住房供給的責(zé)任和市場(chǎng)化改革中的經(jīng)濟(jì)功能。那么與中國(guó)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是會(huì)泡沫破裂，促使宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸，還是會(huì)繼續(xù)發(fā)展，中國(guó)應(yīng)怎樣面對(duì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的市場(chǎng)，多位業(yè)內(nèi)人士，在2014中國(guó)發(fā)展高層論壇“房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”分論壇上給出了建議。

佐藤康博：中國(guó)應(yīng)避免操之過(guò)急擠泡沫防止出現(xiàn)日本似崩盤(pán)

對(duì)于中國(guó)樓市泡沫，有人認(rèn)為會(huì)是第二個(gè)日本，那么對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)泡沫破裂的日本來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)有怎樣的啟示。對(duì)此，瑞穗金融集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官佐藤康博認(rèn)為中國(guó)樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。

“日本是上世紀(jì)80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房地產(chǎn)由于對(duì)辦公樓需求增大的預(yù)期從1983年開(kāi)始快速上漲。隨后1987年，土地價(jià)格暴漲從東京向地方大城市波及、擴(kuò)散。

他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來(lái)的這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在進(jìn)入90年代后便迎來(lái)了破裂。

對(duì)于日本泡沫產(chǎn)生的主要原因，佐藤康博認(rèn)為，有三個(gè)要素導(dǎo)致了泡沫，第一個(gè)是長(zhǎng)期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長(zhǎng)期的金融寬松。當(dāng)時(shí)日本是靠貨幣寬松政策來(lái)消除日元升值帶來(lái)的蕭條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因?yàn)槿藗儞?dān)心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后繼發(fā)力，同時(shí)美國(guó)也對(duì)日本施加壓力，要求增加需求減少美國(guó)的貿(mào)易赤字。第二，人們對(duì)內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過(guò)高，居民和公司對(duì)日本經(jīng)濟(jì)信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時(shí)寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)度投資甚至是投機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際的需求，這也使得房?jī)r(jià)快速地上漲。第三，銀行大規(guī)模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對(duì)房地產(chǎn)大量的放貸同時(shí)也接受了房產(chǎn)抵押貸款，企業(yè)不僅向銀行借貸也在市場(chǎng)上進(jìn)行其他的融資，因此他們會(huì)把大量的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對(duì)房地產(chǎn)放貸；推出房產(chǎn)稅加速促使房地產(chǎn)泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了長(zhǎng)期的停滯。金融機(jī)構(gòu)因此也出現(xiàn)了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國(guó)內(nèi)銀行累計(jì)的不良貸款處置損失達(dá)到了94萬(wàn)億日元。

對(duì)于現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，佐藤康博認(rèn)為，雖然中國(guó)整體上看并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲，但如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。要避免過(guò)高的期待值。我們需要避免采用過(guò)度的刺激政策。因此，他建議，中國(guó)在注意利差收入縮小對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響的方面的同時(shí)，要有序地推動(dòng)利率市場(chǎng)化，從而避免實(shí)際利率倒掛狀態(tài)的長(zhǎng)期持續(xù)是非常必要的。但是，也不能操之過(guò)急擠泡沫，因?yàn)槿毡揪褪且驗(yàn)閷?shí)施了房地產(chǎn)融資總量限制快速上調(diào)利潤(rùn)利率等操之過(guò)急的緊縮措施導(dǎo)致了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)疲軟。

張玉良：房地產(chǎn)5至8年仍將維持較快增長(zhǎng)

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有不同的聲音，有人認(rèn)為是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有人認(rèn)為會(huì)崩盤(pán)，但我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)至少在未來(lái)5到8年間會(huì)像今天的天氣一樣非常好。

張玉良表示，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)是，一線城市產(chǎn)業(yè)、資源聚集度仍在不斷加強(qiáng)的背景下，人口快速聚集。但面對(duì)有限的供應(yīng)時(shí)，房?jī)r(jià)則有可能仍會(huì)小幅上升。但三四線城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口凈流出比較大，供應(yīng)過(guò)剩，但若大幅度控制，地方債、影子銀行都會(huì)因這個(gè)問(wèn)題而波及。

“在城市分化的同時(shí)，產(chǎn)品也在分化。”張玉良說(shuō)，在各方因素的影響下，住宅地產(chǎn)增長(zhǎng)速度在放緩，有些城市放緩得更快，與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻正以較快速度增長(zhǎng)。

張玉良認(rèn)為，有一些問(wèn)題確實(shí)應(yīng)該值得高度地重視，例如一些城市，以及一些企業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

“我們應(yīng)該用市場(chǎng)的力量把它完善好。”張玉良說(shuō)，過(guò)去過(guò)多的行政調(diào)控有些違背了市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)控，未來(lái)調(diào)控將更市場(chǎng)化，這樣在刺激調(diào)整完善中讓這個(gè)市場(chǎng)更釋放。“總之我認(rèn)為當(dāng)前的市場(chǎng)在未來(lái)五到八年依舊很健康，但發(fā)展也會(huì)與問(wèn)題并存。”

 宋林：市場(chǎng)處于調(diào)整期政府應(yīng)減少微觀干預(yù) 

“今年房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)整期，我相信這個(gè)調(diào)整期是健康的，過(guò)了調(diào)整期中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更加健康地發(fā)展。”華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)宋林表示，要相信市場(chǎng)的力量。政府應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)層面、社會(huì)的層面、市場(chǎng)的公開(kāi)公平公正的法制環(huán)境上多引導(dǎo)市場(chǎng)而不是干預(yù)微觀的行為。

宋林說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)這樣既關(guān)系到民生又關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的特殊行業(yè)，應(yīng)該用三個(gè)維度來(lái)看。第一，短期與長(zhǎng)期的關(guān)系問(wèn)題。房地產(chǎn)短期的發(fā)展目標(biāo)跟長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系問(wèn)題。第二，局部跟全部的關(guān)系問(wèn)題，中國(guó)市場(chǎng)比較大，差別化比較明顯，往往從行政干預(yù)容易一刀切，在中國(guó)北上廣深的市場(chǎng)是非�；�形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能代表中國(guó)總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三，房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀經(jīng)濟(jì)乃至金融體系的關(guān)系。

“房地產(chǎn)的特殊屬性決定其是宏觀經(jīng)濟(jì)晴雨表。”宋林說(shuō)，從國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)調(diào)控的終極原則應(yīng)該是讓這個(gè)行業(yè)平穩(wěn)健康穩(wěn)定地增長(zhǎng)是核心要素，避免大起大落，宋林認(rèn)為，建立保障房長(zhǎng)效機(jī)制是未來(lái)重點(diǎn)。一方面，保障房差別化，從政府來(lái)講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權(quán)的問(wèn)題，政府可能基本上要用財(cái)政收入來(lái)投入建廉租房，當(dāng)然這不能用簡(jiǎn)單的投資回報(bào)的角度來(lái)看，提供基本人的居住權(quán)的問(wèn)題。另外，保障房的建設(shè)要和商品房良性互動(dòng)。商品房的健康與否，是保障房的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)商品房本來(lái)是給中高端人士的完全市場(chǎng)化的方式，這是資源二次配置的一個(gè)有效途徑，也就是讓有錢人買好房子和貴房子，通過(guò)好房子和貴房子通過(guò)稅務(wù)機(jī)制轉(zhuǎn)化為政府作為保障房的資金來(lái)源，這樣形成一個(gè)良性的互動(dòng)，這樣保障房才能有長(zhǎng)效機(jī)制，否則長(zhǎng)期下去保障房的持續(xù)的發(fā)展的能力是受到影響的。

任興洲：中國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)分化未來(lái)應(yīng)實(shí)行分類調(diào)控

國(guó)研中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了新的階段性趨勢(shì)。第一，增長(zhǎng)速度放緩或者說(shuō)增速換擋。但這是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長(zhǎng)以后，規(guī)律性地開(kāi)始回落。第二，供求關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。第三，區(qū)域市場(chǎng)分化。這個(gè)分化表現(xiàn)在銷售土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出分化的特征。“這種分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任興洲表示，我們計(jì)算經(jīng)濟(jì)較好的江蘇省，它的整體的全省的大多數(shù)的地方的住宅的去庫(kù)存化率已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)15到16個(gè)月左右，所以整體上是發(fā)生了變化，當(dāng)然分化有人口聚集的因素，產(chǎn)業(yè)布局的因素當(dāng)然也有供求的因素。第四，雙軌供給形成。一邊是政府承擔(dān)起主導(dǎo)的保障功能，另一方面，市場(chǎng)配置資源的決定性作用。

而對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，任興洲認(rèn)為，一方面，在投資增速回落的過(guò)程中對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政、地方債務(wù)的影響需要控制。另一方面，市場(chǎng)分化的過(guò)程中要注意三四線城市產(chǎn)能過(guò)剩的危機(jī)和一線城市的危機(jī)。最后，應(yīng)注意房地產(chǎn)的資金問(wèn)題。

任興洲表示，在這樣的背景下調(diào)控的思路一定會(huì)轉(zhuǎn)變———分類調(diào)控。與此同時(shí)，發(fā)揮地方政府作用，保持房地產(chǎn)金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強(qiáng)預(yù)期的管理。此外，著手建立長(zhǎng)效機(jī)制。