馬云進軍物流地產(chǎn)引圈地熱 昔日丑小鴨能否進化？

阿里巴巴集團董事長馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡”，進軍物流地產(chǎn)，將這一領域的競爭推向了白熱化，在全國各地掀起新一輪圈地熱潮。國家房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴，投資投機從狂熱圈回歸，在國內(nèi)住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場投資回報率降低的同時，過去半年中，投資于工業(yè)物流地產(chǎn)的資金開始洶涌，投資者認為，這是挖掘電子商務增長和內(nèi)需攀升的一種方式。

據(jù)記者了解，5月28日，阿里巴巴集團董事長馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡”，進軍物流地產(chǎn)，將這一領域的競爭推向了白熱化，在全國各地掀起新一輪圈地熱潮。

在此之前，國內(nèi)的京東、蘇寧、易迅等已經(jīng)大手筆圈地工業(yè)物流，外資中普洛斯、嘉民集團、豐樹、騰飛等也已經(jīng)占據(jù)半壁江山。

工業(yè)物流地產(chǎn)，這一過去在房地產(chǎn)投資中的“丑小鴨”，如今卻成為兵家必爭之地。而在各方資本狂潮圈地之下，物流地產(chǎn)是否會出現(xiàn)過剩?

攜手地產(chǎn)商

據(jù)介紹，馬云的菜鳥網(wǎng)絡，其主要的合作伙伴包括銀泰集團、復星集團、富春集團。中國人壽集團、中信銀行將為項目提供資金支持。

菜鳥網(wǎng)絡的首期投資額約1000億元，總部注冊在前海，注冊資本50億元人民幣。

阿里集團的工作人員表示，菜鳥網(wǎng)絡定位于“開放的社會化倉儲設施網(wǎng)絡”。計劃在5-8年內(nèi)建立一張能支撐日均300億網(wǎng)絡零售額的智能物流骨干網(wǎng)絡，其中主要在于建設倉儲設施網(wǎng)絡，包括自建模式。初期倉儲設施的選址主要在靠近生產(chǎn)基地、交通設施的地區(qū)。馬云將這個全國網(wǎng)絡分為“八大軍區(qū)”，各地區(qū)分步部署，以北京、華南為先。

分析指出，馬云選擇的合作圈子以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的大型集團為主，這能令他們更精準地把握地塊的綜合便利性以及升值潛力，無論是前期拿地還是后期開發(fā)、招租運營都更容易迅速上手。

菜鳥網(wǎng)絡CEO沈國軍透露，目前同時啟動的拿地建倉項目已經(jīng)包括十幾個城市。信息顯示，包括北京、天津、廣州增城、廣州開發(fā)區(qū)、武漢、金華、海寧等都傳出與阿里集團合作的消息。

戴德梁行華東區(qū)工業(yè)部主管、董事蘇智淵說，高端倉儲物業(yè)的租金年回報率一般能達到10%左右，遠超過普通工業(yè)廠房和倉庫，也高過持有型的住宅和商業(yè)投資回報。雖然在資產(chǎn)升值方面可能不及商業(yè)和住宅地產(chǎn)，但適合長期穩(wěn)定的投資需求。

據(jù)了解，目前現(xiàn)代物流倉庫設施的供應只占全中國倉庫面積總數(shù)的2%，大部分倉儲設施均屬中端或低端的物流物業(yè)。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金上升了85%。

物流圈地潮

菜鳥網(wǎng)絡的創(chuàng)立，意味著電商的物流地產(chǎn)的進一步白熱化。

自2011年開始，國內(nèi)電商大肆圈地建物流中心。2011年京東宣布圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心，而今年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號”將投入使用。

蘇寧未來三年計劃投入200億建設物流;易迅網(wǎng)今年也將在全國新建10余個倉儲配送基地。

除了國內(nèi)電商，外資物流集團也是這輪圈地潮中的急先鋒。了解到，2012年10月底，全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(Goodman Group)在中國的旗艦項目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運作，其也宣布，將中國的投資額從19億元人民幣在3-5年內(nèi)增至190億元。

另一家國際物流地產(chǎn)商普洛斯則顯得更為激進。自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經(jīng)擴張到國內(nèi)29個重要城市，投資并管理著103個物流園區(qū)，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

此外，豐樹、騰飛等新加坡工業(yè)地產(chǎn)巨頭也同樣激進搶奪國內(nèi)高端物流地產(chǎn)項目的開發(fā)和改造，觸角深入長三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區(qū)域。

“中國現(xiàn)代化物流物業(yè)供應非常短缺。”嘉民大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力稱，在全中國5.5億平方米的總倉儲空間中，只有580萬平方米的物業(yè)配有現(xiàn)代化的物流設施，這也為物流資產(chǎn)的升值和租金的上漲創(chuàng)造了條件。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士擔心，過多的資金進入物流地產(chǎn)，是否會帶來圈地過度、重復建設的問題;而且，與國外公司相比，大多數(shù)國內(nèi)公司并不具備先進的融資支持機制。從長遠的角度來看，物流地產(chǎn)仍要經(jīng)歷較長的探索過程。