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"房地產(chǎn)業(yè)是今后天正的第二主業(yè)。"素有儒商之稱的中國天正集團董事長高天樂,沉穩(wěn)的語氣里也難掩喜悅。
作為中國第三大低壓電器企業(yè)的中國天正集團,以輸變電設備為主導,集制造、貿(mào)易、科研、投資、服務為一體的大型企業(yè)集團,2005年產(chǎn)值達60多億元。
據(jù)了解,南京天正湖濱分兩期開發(fā),計劃開發(fā)建筑面積15萬平方米。目前總投資開發(fā)投入資金6億多元,8月份已經(jīng)開始面市銷售,目前資金回籠已經(jīng)1億多元。從投入到回籠,整個周期不到兩年。
樓市高峰期拿地
2005年元月,天正集團斥資5.2億元奪得南京地王——南汽北地。該地塊由南汽地塊分割而成。2004年10月,南汽地塊因標價8.5億元而流拍,之后被分割成北地與南地兩大板塊,標價為5.2億元和3.3億元。天正所得地塊在當時的南京堪稱地王。
重新回顧這個項目的開發(fā)始末,從時間節(jié)點上不難看出,天正的拿地無法排除高峰入市的沖動。
當時與南京相鄰的上海,房價正以瘋狂的姿勢扶搖直上,而南京沒有這種狂熱。有<南京樓市白皮書>披露了南京樓市穩(wěn)健步行的特色。2003年南京市商品房供不應求矛盾較為突出,全年供銷比例為0.81:1,搖號、排隊買房普遍。而進入2004年后,全市商品房累計上市1025萬平方米,同比增長34%;全市預銷售808萬平方米,同比增長16.5%。
雖然數(shù)據(jù)顯示供應略大于需求,但投資者普遍認為,"長三角一帶瘋狂上漲的樓價,雖然在南京掀不起波峰,但起碼可以濺到浪花。"
一場爭奪式的沖刺在南京開戰(zhàn)。2003年下半年以來,上海的開發(fā)商紛紛移戰(zhàn)南京,天正也是其中一員。
上海大華和復地聯(lián)手在浦口區(qū)拿地1800畝,其中,包括超大型住宅區(qū)"大華錦繡華城"。接著,復地接手江寧的朗香別墅,綠地集團在鼓樓廣場豎起一座南京最高建筑,再有上海世茂一舉吃下下關區(qū)寶善地塊,號稱未來"南京外灘"。
國家宏觀調(diào)控組合拳在天正拿下地王兩個來月后開始出擊。央行房貸新政下,南京樓市雖沒像上海、杭州等長三角城市的跌宕經(jīng)歷,卻也遭遇了沉悶。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計,自從2005年6月1日新政實施當月,入網(wǎng)銷售樓盤(與5月均價比),漲幅為負數(shù)的樓盤有58家。全市5月均價為每平方米4700多元,6月下跌至每平方米4200多元。
和全國的房地產(chǎn)投資者一樣,天正面臨著一場大考驗。首先面臨的是5.2億元的土地款撥付。
借銀貸脫險
央行的房貸新政進一步嚴控了開發(fā)資金。業(yè)界人士紛紛預言:新政下,沒有資金實力的開發(fā)商將出局。
根據(jù)土地款撥付協(xié)議,天正5.2億元的土地款必須在2005年內(nèi)分兩期付清,第一期2.8億元,二期2.4億元。
而5.2億元并非是個小數(shù)目,是地塊拆遷給了天正時間上的緩解。
2003年,天正成立天正南京置業(yè)有限公司,主要負責當?shù)氐耐顿Y項目。
其實,天正共有200多名股東。2005年三四月間,集團召集股東到南京當?shù)乜疾祉椖�。當時,約有四五十名股東要求參股投資該房地產(chǎn)開發(fā)項目。這個意向緩解了新政擠壓房地產(chǎn)市場給天正湖濱形成的壓力。
天正整個項目運作資金開始啟動了。據(jù)具體負責該項目的天正執(zhí)行總裁何捷透露,整個資本運作由整個集團操作。首批土地款中,以集團貸得的銀行資本占1億元,股東1億元,其余部分為天正南京置業(yè)有限公司自有資金。
首批土地款撥付后,項目資金鏈開始常規(guī)性運轉(zhuǎn)。2005年11月,一期價值2.8億元的土地進入銀行抵押貸款,貸得資金2億元�？上攵�,等到南汽北地二期拆遷完畢后,土地款問題已經(jīng)迎刃而解。
天正湖濱住宅總戶數(shù)約560戶。高層住宅充分利用景觀優(yōu)勢,項目中的聯(lián)排花園洋房,"天正湖濱"借勢欲成為2006年南京樓市的領軍樓盤。
一個項目,資本運轉(zhuǎn)是相對低調(diào)的靜脈,設計與策劃是動脈。天正湖濱的地塊面積不大,不過戶型比較豐富,一期住宅共推出4幢高層336套,主力戶型在130平方米-150平方米之間,并有少量空中別墅,單套面積在250平方米-315平方米之間;后期將陸續(xù)推出聯(lián)排別墅、小戶型單身公寓等。
市場人士描述,"面積315平方米的一套景觀房,出售單價16800元/平方米,總價達到了530多萬元"。南京城中板塊因天正湖濱花園近期售出的這套房子,隨之招搖起來。
"均價已經(jīng)達到了11000元/平方米以上,房價在南京算高了。"剛剛探知了該樓盤的購房戶林先生說。
"不僅要打造出更大的利潤空間,也要打造出天正團隊的品牌。"何捷介紹,項目決策層初始分析,樓盤的地理地段較好,但得房率較低,較旁邊的匯林綠洲相比,如果得到實際的居住面積,每100平方米差了近10平方米,如果按10000元/平方米計,就少賺了10萬元。
